نکته۲: به موجب نظریه مشورتی شماره ۸۶۵/۷-۱۹/۲/۱۳۷۹ اداره حقوقی قوه قضائیه:
“وظایف هیات نظارت در ماده ۲۵ قانون ثبت و بندهای هشت گانه و تبصره های آن ذکر شده است و ابطال سند انتقال صادره جزء وظایف هیات نیست و چون مرجع رسمی تظلمات، مراجع قضایی است لذا ابطال سند انتقال مذکور به فرض این که قابل پذیرش باشد در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است”
نکته ۳: رای هیات موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی مقدمه برای صدور سند مالکیت است. وقتی شخصی، خواهان ابطال سند مالکیت باشد دادگاه می تواند به مقدمات خواسته نیز رسیدگی کند و لازم نیست که خواهان تصریح کند که فسخ رای هیات جزئی از خواسته اوست. برخی موضوعات هر چند قابلیت رسیدگی مستقل دارند ولی خود می تواند مقدمه بعضی از دعاوی باشند.

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

به عنوان مثال: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با وجود این که خواهان اثبات مالکیت خود را تصریح نکرده ولی دادگاه بدواً به مالکیت خواهان رسیدگی و پس از احراز آن، خوانده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند و چون اعتراض به ثبت (یا رای هیات حل اختلاف) ملازمه با ادعای مالکیت دارد فلذا لزومی به تصریح عناوین ابطال یا فسخ رای کمیسیون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ نمی باشد چون قبول تقاضای خواهان، مستلزم ابطال رای کمیسیون مذکور است^[۵۳].
۲-۳ ابطال سند مالکیت در صورت ملغی الاثر شدن تصمیم کمیسیون تشخیص ماده ۱۲ قانون زمین شهری
اصل چهل و پنجم قانون اساسی ایران، (زمین های موات یا رها شده) را از جمله انفال و ثروتهای عمومی قلمداد و آنها را در اختیار حکومت اسلامی قرار داده است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آن ها عمل شود.
ماده ۳ قانون زمین شهری^[۵۴] اراضی موات شهری را تعریف نموده و ویژگیهای آن را اعلام داشته است، لذا تشخیص زمین موات برای استقرار مالکیت دولت شرط ضروری و لازم می باشد. به علاوه حسب مقررات آمره، به منظور جلوگیری از تخریب باغات و فضای سبز در محدوده قانونی شهرها که در محیط زیست موثر خواهد بود تشخیص باغ ونوعیت دایر بودن زمین ضروری به نظر می رسد.
در این راستا ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ مقرر می دارد: “تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهر سازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه است ” مواردی که تشخیص نوعیت اراضی ضروری و اشخاص حقیقی یا حقوقی مکلف به اخذ نظریه وزارت مسکن و شهر سازی در خصوص نوع زیست زمین شده اند عبارتند از:

1. 1. در صدور مجوز یا پروانه

1. 1. در نقل و انتقال

1. 1. در افراز وتفکیک و تقسیم اراضی شهری

1. 1. در تملک اراضی

** ماده واحده الحاقی به ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۳/۱۱/۱۳۷۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام^[۵۵]
“وزارت مسکن و شهر سازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می نماید به مالکین اعلام نماید.
مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می گردد و در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود. تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود ر به دادگاه تسلیم نمایند. در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم الاجراست".
این ماده علی رغم مخالفتی که با قانون زمین شهری دارد به لحاظ اینکه دولت و خریداران زمین از دولت را از سر درگمی و بلاتکلیفی درآورده است مصداق مصلحت نظام و از موارد عسر و حرج بوده و راهگشا می باشد.
۲-۳-۱ مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام، وضعیت حقوقی اراضی موات و بایر
در حال حاضر با توجه به مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام، وضعیت حقوقی اراضی موات و بایر به شرح زیر می باشد:
۲-۳-۱-۱ زمین های موات
به موجب “قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال آن در محدوده خارج از شهرها مصوب ۲۵/۵/۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام” و نیز “قانون زمین شهری” در داخل محدوده شهر ها جزو انفال بوده و در اختیار دولت قرار دارد.
تشخیص موات بودن اراضی داخل در محدوده شهرها با وزارت مسکن و شهرسازی و خارج از محدوده شهر ها با جهاد کشاورزی است. این تشخیص قابل اعتراض و رسیدگی در دادگاه صالحه است.
۲-۳-۱-۲ اراضی بایر
هم اکنون قانون لازم الاجرا ی اراضی بایر خارج از محدوده شهر ها، مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص (حل مشکل اراضی بایر )^[۵۶] است. که تغییراتی در وضع حقوقی اراضی بایر خارج از محدوده شهر ها به عمل آورده است.
تبصره ۱ ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶^[۵۷] هیچ اظهار نظری در خصوص قطعیت حکم صادره دادگاه نکرده و بنا به مقررات قانون آئین دادرسی مدنی این احکام قابل تجدید نظر می باشند.
به موجب تبصره ۲ ماده ۱۲ قانون زمین شهری، ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲، در موقع معاینه محل در مورد نوع زمین هایی که از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ به وسیله دولت یا ارگانها و دفاتر خانه سازی، احداث اعیانی یا واگذار شده، بدون در نظر گرفتن اعیان های مذکور خواهد بود.
۲-۳-۲ ترکیب اعضای کمیسیون
مبنای وجود کمیسیون تشخیص ماده ۱۲ قانون زمین شهری بوده که در ادارات کل مسکن و شهر سازی مراکز استان ها تشکیل و به وظایف مقرر در این ماده عمل می نماید.
در گذشته قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۰ و آئین نامه اجرای آن اعضای کمیسیون و نحوه تشکیل جلسات را پیش بینی کرده بود. ولی با تصویب قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۶ این آئین نامه اعتبار خود را از دست داده و هم اکنون آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۲۴/۳/۱۳۷۱ که به تصویب هیات وزیران رسیده لازم الاجرا می باشد که در آن هیچ اشاره ای به ترکیب اعضای کمیسیون نکرده است.
بر اساس دستورالعمل وزارت مسکن و شهر سازی، تشخیص نوع زمین به عهده ۳ نفر که با حکم وزیر مسکم و شهر سازی تعیین می شوند می باشد. در شهر ها ی بزرگ ه نمایندگان وزیر مذکور متعدد هستند حسب مورد به گروه های سه نفره تقسیم می شوند و هر گروه با توجه به اینکه در قانون اراضی شهری، کمیسیون نادیده شده بود به اعتبار سابقه تقنینی به کمیسیون ماده ۱۲ معروف است.
این کمیسیون دارای دبیرخانه ای است که در مرکز هر استان واقع شده و وظیفه ضبط نظرات و پاسخ استعلامات و تهیه وسایل و ملزومات نمایندگان وزیر به عهده درد. دبیخانه از ناحیه رئیس سازمان مربوطه منصوب می شود.
۲-۳-۳ نحوه تشکیل جلسه رسیدگی کمیسیون
۲-۳-۳-۱ محل کار کمیسیون
محل کار کمیسیون تشخیص و دبیرخانه آن در سازمان مسکن و شهر سازی بوده و ارجاع پرونده ها به کمیسیون از طریق دبیر خانه انجام می شود. دبیرخانه فقط در مواردی که پرونده کامل باشد مکلف به ثبت و تشکیل پرونده و ارسال به کمیسیون و انجام استعلام لازم می باشد.
این کمیسیون برای اظهار نظر پس از انجام معاینه محل و ملاحظه نقشه ها و عکس های هوایی و مطالعه پرونده ها ی ثبتی و در صورت لزوم با رعایت عرف مسلم محل مبادرت به اتخاذ تصمیم می نماید.
بدیهی است که کمیسیون تنها طبق صورت جلسات مضبوط در پرونده های ثبتی ومندرجات اسناد مالکیت، نمی تواند اتخاذ تصمیم نماید و نظریه کمیسیون باید مستدل ومتضمن مساحت وموقعیت ومشخصات ثبتی ملک به همراه مستندات کافی باشد. ترسیم کروکی محل وتعیین حدود اربعه ملک و اینکه ملک سابقه زراعت و کشت دارد یا نه نیز باید معلوم ومشخص گردد.
۲-۳-۳-۲ صدور نظریه کمیسیون تشخیص
صدور نظریه کمیسیون تشخیص منوط به اجرای مقدماتی تحت عنوان(شناسایی مقدماتی ) می باشد.
تصمیم کمیسیون وقنی عنوان (نظریه ) دارد که به صورت نوشته دراید نظریه باید حاوی نکات زیر باشد:
۲-۳-۳-۲-۱ مقدمه نظریه
تاریخ صدور نظریه، نام مالک یا مالیت، شماره وپلاک ثبتی مرجع درخواست کننده
۲-۳-۳-۲-۲ اسباب نظریه
پس از مقدمه، کمیسیون علت صدور نظریه خود را استدلال می کند و همچنین دلایل خود را ذکر کرده وموجبات وعلل تصمیم خود را شرح می دهد به نحوی که وقتی نظریه مطالعه می شود علت صدور آن به وضوح مشخص باشد ومالک و یا دادگاه صالح رسیدگی به اعتراض، از دلائل آن آگاه شود. به عبارت دیگرنظریه باید موجه ومدال باشد یعنی جهات و دلائل آن ذکر شوند.
۲-۳-۳-۲-۳ ابلاغ نظریه کمیسیون و موعد آن
قانون زمین شهری راجع به ابلاغ نظریه کمیسیون و موعد آن ساکت است به همین دلیل ماده واحده مجمع تشخیص مصلحت نظام در این خصوص اظهار نظر نموده است به این صورت که (وزارت مسکن و شهر سازی مکلف است نظریه خود را تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تاکنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آانچه بعداً صادر می نماید به مالکیت اعلام نماید. …). دونکته اساسی در این مصوبه قابل توجه است :
اولاًمنظور از اعلام ابلاغ واقعی است و باید نظریه به خود مالک یا مالکیت ابلاغ واعلام شود.
ثانیاً بر خلاف مقررات راجع به ابلاغ در ق.آ.د.م که ابلاغ بر اساس نشانی ذکر شده در دادخواست صورت می گیرد، در خصوص نظریه کمیسیون در مواردی که نشانی مالک مشخص نیست اگر مالک راسا درخواست نظریه تشخیص نوعیت زمینرا داده باشد در این صورت بید بهوی حضوراً اعلامو ابلاغ شود. واگر سازمان مسکن و شهر سزی راساً جهت شناسایی ملک اقدام کرده باشد دراین صورت باید مفاد نظریه آگهی شود.
۲-۳-۳-۳ انتشار آگهی
برای ضرورت انتشار آگهی قانون گذار دوحالت را پیش بینی نموده است :
الف) در صورت عدم دسترسی به مالک
ب)در صورت استنکاف مالک از دریافت نظریه
۲-۳-۴ نحوه اعتراض به نظریه کمیسیون